Die Immobilienwertsteigerung wird besteuert, sobald eine verkaufte Immobilie einen Gewinn im Vergleich zu ihrem Kaufpreis erzielt. Der steuerliche Rahmen, der sie umgibt, hat sich kürzlich verändert, insbesondere für nicht-professionelle möblierte Vermieter. Die aktuellen Regeln zu verstehen, bevor man einen Vorvertrag unterschreibt, vermeidet unangenehme Überraschungen über den Nettobetrag, der nach dem Verkauf eingeht.
Wiedereinbeziehung der Abschreibungen für LMNP: was sich seit Februar 2025 ändert
Die Wettbewerber erläutern ausführlich die Abzüge für die Haltedauer, schweigen jedoch oft über eine wesentliche Veränderung für die Eigentümer-Vermieter. Seit dem 15. Februar 2025 werden die in LMNP tatsächlich abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung der Wertsteigerung reintegriert. Konkret wird der von der Verwaltung berücksichtigte Kaufpreis um den Betrag der steuerlich abgezogenen Abschreibungen reduziert, was die steuerliche Bemessungsgrundlage mechanisch erhöht.
Die Regelung betrifft nicht nur die nach diesem Datum erworbenen Immobilien. Sie gilt auch für Wohnungen, die vor 2025 möbliert vermietet wurden, sofern die Übertragung ab dem 15. Februar 2025 erfolgt. Ein Eigentümer, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, kann daher mit einer erheblich höheren steuerpflichtigen Wertsteigerung konfrontiert werden, als er erwartet hatte.
Für einen Investor, der plant, eine möblierte Mietimmobilie zu verkaufen, wird es notwendig, die vollständige Historie der durchgeführten Abschreibungen zu rekonstruieren. Eine Seite, die sich mit der Immobilienwertsteigerung auf Proximmo Net beschäftigt, erläutert die Parameter, die vor dem Verkauf einer Immobilie in diesem Kontext zu überprüfen sind.
Befreiung der Hauptwohnung: die aktuellen Präzisierungen des Staatsrates
Der Verkauf einer Hauptwohnung bleibt vollständig von der Steuer auf die Wertsteigerung befreit. Diese Regel scheint einfach, doch ihre Anwendung bereitet regelmäßig Schwierigkeiten, wenn der Verkäufer die Wohnung vor der Übertragung verlassen hat.
Wirkliche Nutzung und Übertragungsfrist
Der Staatsrat hat am 14. März 2025 präzisiert, dass der Richter die Bedingungen der tatsächlichen Nutzung der Wohnung prüfen muss. Er kann sich nicht ausschließlich auf eine vermeintliche Absicht der Verkäufer stützen, um die Befreiung abzulehnen. Diese Entscheidung sichert bestimmte Fälle, in denen die Immobilie kurz vor dem Verkauf freigegeben wurde, vorausgesetzt, die Verkaufsfrist bleibt angemessen und die frühere Nutzung ist nachgewiesen.
In der Praxis ist es ratsam, Nachweise über die Nutzung (Energieabrechnungen, erhaltene Briefe, Wohngebäudeversicherung) ab dem Umzug aufzubewahren. Die Steuerbehörde kann mehrere Jahre zurückgehen, wenn eine Kontrolle erfolgt.
Getrennte Paare: eine individuelle Bewertung
Die Befreiung der Hauptwohnung wird für jeden Veräußern bewertet. In einem getrennten Paar behält der Partner, der noch in der Wohnung lebt, die Befreiung für seinen Anteil. Die Situation des anderen Partners muss separat geprüft werden, was zu einer teilweisen Besteuerung führen kann, wenn dieser bereits ausgezogen ist und seinen Wohnsitz woanders etabliert hat.
Dieser Punkt wird oft bei Scheidungen vernachlässigt, bei denen der Verkauf der gemeinsamen Immobilie manchmal mehrere Monate nach dem Auszug eines der beiden Partner erfolgt.
Erhöhung des Kaufpreises: konkrete Hebel zur Reduzierung der steuerlichen Bemessungsgrundlage
Der Kaufpreis beschränkt sich nicht auf den Betrag, der im Kaufvertrag angegeben ist. Mehrere Elemente erhöhen ihn und reduzieren somit die steuerpflichtige Wertsteigerung.
- Die Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer) können zu ihrem tatsächlichen Betrag berücksichtigt werden oder, mangels Nachweisen, pauschal mit 7,5 % des Kaufpreises bewertet werden
- Die Renovierungskosten (Bau, Wiederaufbau, Erweiterung, Verbesserung) werden zum Kaufpreis hinzugefügt, wenn sie durch Rechnungen nachgewiesen sind. Nach mehr als fünf Jahren Haltedauer kann ohne Nachweis eine Pauschale von 15 % des Kaufpreises angewendet werden
- Die Straßen-, Netzwerk- und Verteilungskosten, die der Verkäufer beim Erwerb eines Grundstücks getragen hat, können ebenfalls integriert werden
Die Wahl zwischen tatsächlichem Betrag und Pauschale sollte in beiden Hypothesen berechnet werden. Ein Eigentümer, der wenig Renovierungsarbeiten durchgeführt hat, hat manchmal Interesse daran, die Pauschale von 15 % zu wählen, während ein anderer, der umfangreiche Renovierungen vorgenommen hat, davon profitieren wird, seine Rechnungen vorzulegen.
Zusatzsteuer auf hohe Wertsteigerungen und Sozialabgaben: die doppelte Steuerlast
Die Nettowertsteigerung nach Abzügen für die Haltedauer unterliegt zwei verschiedenen Abgaben. Die Einkommensteuer zum pauschalen Satz von 19 % wird zuerst angewendet. Die Sozialabgaben von 17,2 % kommen hinzu, wodurch die Gesamtbelastung vor Abzügen auf 36,2 % steigt.
Die vollständige Befreiung von der Einkommensteuer tritt nach zweiundzwanzig Jahren Haltedauer ein. Für die Sozialabgaben muss man dreißig Jahre warten. Zwischen diesen beiden Schwellen kann ein Verkäufer von der Steuer befreit sein, bleibt jedoch weiterhin für die Sozialabgaben verantwortlich.
Eine progressive Zusatzsteuer trifft die höchsten steuerpflichtigen Nettowertsteigerungen. Sie kommt zusätzlich zur Steuer und zu den Sozialabgaben. Ihr Auslösen hängt von der Höhe der Nettowertsteigerung ab, was die Gesamtberechnung weniger linear macht, als es scheint.
Die Besteuerung vor dem Verkauf antizipieren
Der Notar berechnet und zieht die Steuer auf die Wertsteigerung direkt bei der Unterzeichnung des notariellen Aktes ab. Der Verkäufer erhält somit einen Nettopreis, der um die Steuerlast reduziert ist. Eine Simulation beim Notar oder einem Steuerberater zu verlangen, bevor der Verkaufspreis festgelegt wird, ermöglicht es, die Erwartungen anzupassen.
Mehrere Parameter bleiben in bestimmten Fällen unklar, insbesondere wenn alte Arbeiten nicht dokumentiert sind oder wenn die tatsächliche Nutzungsdauer einer Hauptwohnung umstritten ist. Ein vollständiges Dossier mit Nachweisen bereits bei der Verkaufsentscheidung zu rekonstruieren verringert das Risiko einer Nachprüfung und vermeidet, den Steuerbetrag im letzten Moment zu erfahren.
Der steuerliche Rahmen der Immobilienwertsteigerung entwickelt sich regelmäßig weiter, wie die LMNP-Reform von 2025 gezeigt hat. Die Regeln, die zum Zeitpunkt der Übertragung gelten, und nicht die zum Zeitpunkt des Kaufs, zu überprüfen, bleibt die einzige wirklich zuverlässige Vorsichtsmaßnahme.
