Der Verkauf eines Hauses, das im Besitz einer Gesellschaft ist, folgt nicht dem gleichen Ablauf wie ein Verkauf zwischen Privatpersonen. Die dazwischenliegende juristische Struktur (SCI, SAS, SARL) erfordert zusätzliche Schritte, insbesondere eine kollektive Entscheidung der Gesellschafter und eine spezifische steuerliche Behandlung, je nachdem, ob die Gesellschaft der Einkommensteuer oder der Körperschaftsteuer unterliegt. Es gibt zwei Optionen: das Immobilienvermögen selbst zu übertragen oder die Anteile der Gesellschaft, die es hält, zu übertragen.
Formalien der Übertragung von SCI-Anteilen seit Juni 2026
Seit dem 27. Juni 2026 muss die Übertragung von SCI-Anteilen durch eine notarielle Urkunde, eine von einem Anwalt gegengezeichnete Urkunde oder in bestimmten begrenzten Fällen durch eine private Urkunde, die von einem zugelassenen Buchhalter verfasst wurde, beurkundet werden. Die Nichteinhaltung dieser Formalitäten führt zur Ungültigkeit der Übertragung, die von Dritten geltend gemacht werden kann: Gläubiger, Erben, Finanzbehörden.
Diese Reform verändert die Situation für Familien-SCIs, die ein Haus besaßen und bei denen die Übertragungen von Anteilen manchmal durch einfache private Urkunden zwischen den Gesellschaftern geregelt wurden. Eine schlecht formalisierte Urkunde kann nun lange nach der Transaktion angefochten werden, mit direkten Konsequenzen für die Gültigkeit der indirekten Eigentumsübertragung des Vermögens.
Verkäufer, die eine Übertragung von Anteilen anstelle eines direkten Verkaufs des Vermögens in Betracht ziehen, müssen diese notariellen oder anwaltlichen Kosten von Anfang an einplanen. Um mögliche Strukturen zu erkunden, wenden sich einige Eigentümer an Immobilien-Dienstleistungen auf Bien Construire, um den Ausstieg aus dem Vermögen zu strukturieren.
Verkauf des Immobilienvermögens durch die Gesellschaft: Rolle des Geschäftsführers und Abstimmung der Gesellschafter
Wenn die Gesellschaft das Haus direkt verkauft (und nicht ihre Anteile), initiiert der Geschäftsführer den Prozess. Der Geschäftsführer einer SCI oder der Präsident einer SAS hat die Befugnis, einen Verkaufsvertrag zu verhandeln und zu unterzeichnen. Aber der Verkauf eines Grundstücks übersteigt oft den üblichen Gegenstand der Verwaltung.
Die Satzung sieht in der Regel vor, dass eine außerordentliche Hauptversammlung die Übertragung genehmigen muss. Ohne diese Genehmigung können die Gesellschafter die Verantwortung des Geschäftsführers in Anspruch nehmen, selbst wenn der Verkauf durchgeführt und die Urkunde beim Notar unterzeichnet wurde.
Die Überprüfung der Satzung vor jedem Verkaufsangebot ist ein nicht verhandelbarer Schritt. Einige Klauseln erfordern eine qualifizierte Mehrheit, andere sehen ein Vorkaufsrecht zugunsten bestimmter Gesellschafter vor. Ein Notar wird die Beurkundung ablehnen, wenn er nicht über das Protokoll der Versammlung verfügt, das den Verkauf genehmigt.
Versammlungsprotokoll: Was es enthalten muss
- Die genaue Identifizierung des verkauften Vermögens (Adresse, Katasterreferenzen, Beschreibung)
- Der zulässige Mindestverkaufspreis oder eine Preisspanne mit Delegation an den Geschäftsführer zur Verhandlung innerhalb dieser Grenze
- Die Benennung der Person, die befugt ist, die notarielle Urkunde zu unterzeichnen
- Gegebenenfalls die vorgesehene Verwendung des Verkaufserlöses (Rückzahlung eines Darlehens, Verteilung an die Gesellschafter, Reinvestition)
Besteuerung des Gewinns: Gesellschaft mit IR oder IS
Das anwendbare Steuersystem hängt von der Besteuerungsart der Gesellschaft ab. Der Unterschied zwischen SCI mit Einkommensteuer und SCI mit Körperschaftsteuer führt zu erheblichen Abweichungen beim Nettobetrag, den die Gesellschafter erhalten.
SCI unterliegt der Einkommensteuer
Die Übertragung von Anteilen einer SCI unter IR unterliegt dem Regime der Immobiliengewinne von Privatpersonen (Artikel 150 UB des CGI). Der Steuersatz beträgt 19 % Einkommensteuer, zuzüglich 17,2 % Sozialabgaben. Die Abzüge für Haltedauer gelten, identisch mit denen eines direkten Verkaufs.
Ein oft unterschätzter Punkt: eine Zuschlagssteuer greift, sobald der Gewinn 50.000 Euro übersteigt. Diese progressive Zuschlagssteuer kann bei der Veräußerung eines Hauses, dessen Wert seit dem Erwerb durch die SCI stark gestiegen ist, erhebliche Zusatzkosten verursachen.
SCI unterliegt der Körperschaftsteuer
Der Gewinn wird anders berechnet. Er basiert auf dem Nettobuchwert des Vermögens nach Abzug der vorgenommenen Abschreibungen. Eine SCI unter IS schreibt das Vermögen jedoch jedes Jahr ab, was den Buchwert reduziert und den steuerpflichtigen Gewinn mechanisch erhöht.
Die Gesellschafter, die den Erlös aus dem Verkauf erhalten möchten, müssen sich anschließend Dividenden auszahlen lassen, die einer zweiten Steuerbelastung unterliegen. Die doppelte Besteuerung IS und dann Dividenden reduziert erheblich den Nettobetrag, den eine SCI unter IR bei einer langen Haltedauer erhält.
Auflösung und Liquidation der Gesellschaft nach dem Verkauf
Wenn das Haus das einzige Vermögen der Gesellschaft darstellt, wirft der Verkauf die Frage der Auflösung auf. Eine Gesellschaft ohne Vermögen oder Tätigkeit zu erhalten, erzeugt deklaratorische Verpflichtungen (Steuererklärung, jährliche Versammlung), die keinen Nutzen haben. Die Auflösung erfolgt durch eine Entscheidung der Gesellschafter, gefolgt von einer Liquidation.
Der Liquidator realisiert die letzten Vermögenswerte, begleicht die Gesellschaftsschulden und verteilt den Restbetrag an die Gesellschafter. Dieser Restbetrag, der Liquidationsboni genannt wird, wird bei den Gesellschaftern, die natürliche Personen sind, wie ein Einkommen aus Kapitalvermögen besteuert. Der Betrag des Boni entspricht der Differenz zwischen dem, was der Gesellschafter erhält, und dem Betrag seiner ursprünglichen Einlage.
- Benennung eines Liquidators (oft der ehemalige Geschäftsführer) im Protokoll der Auflösung
- Veröffentlichung einer Auflösungsanzeige in einem Amtsblatt
- Einreichung der Liquidationsabschlüsse beim Handelsgericht
- Durchführung der Löschung der Gesellschaft im Handelsregister
Die Zeitspanne zwischen der Entscheidung zur Auflösung und der tatsächlichen Löschung variiert je nach Komplexität der Verbindlichkeiten. Wenn ein Bankdarlehen noch läuft, verlangt die Bank in der Regel die vollständige Rückzahlung, bevor sie die Freigabe der Hypothek erteilt, was den Zeitrahmen um mehrere Monate verlängern kann.
Die Gesellschafter einer Familien-SCI, die ein Haus über ihre Gesellschaft besitzen, haben ein großes Interesse daran, die beiden Szenarien (direkter Verkauf des Vermögens und dann Auflösung oder Übertragung von Anteilen) von ihrem Notar oder ihrem Buchhalter simulieren zu lassen. Die optimale Wahl hängt von der Haltedauer, dem Steuersystem der Gesellschaft und dem Vorhandensein oder Nichtvorhandensein eines verbleibenden Darlehens ab. Jeder Parameter beeinflusst das Nettoergebnis, manchmal erheblich.