Vendere una casa detenuta da una società non segue lo stesso circuito di una vendita tra privati. La struttura giuridica interposta (SCI, SAS, SARL) impone passaggi aggiuntivi, in particolare una decisione collettiva dei soci e un trattamento fiscale specifico a seconda che la società sia soggetta all’imposta sul reddito o all’imposta sulle società. Esistono due opzioni: cedere il bene immobile stesso o cedere le quote sociali della società che lo detiene.
Formalità della cessione di quote di SCI da giugno 2026
Dal 27 giugno 2026, la cessione di quote di SCI deve essere constatata da un atto notarile, un atto di avvocato controfirmato o, in alcuni casi limitati, un atto sotto firma privata redatto da un commercialista abilitato. Il mancato rispetto di questa formalità comporta la nullità della cessione, invocabile da terzi: creditori, eredi, amministrazione fiscale.
Questa riforma cambia le regole per le SCI familiari che detenevano una casa e dove le cessioni di quote venivano talvolta regolate semplicemente da un atto sotto sequestro privato tra soci. Un atto mal formalizzato può ora essere messo in discussione a lungo dopo la transazione, con conseguenze dirette sulla validità del trasferimento di proprietà indiretta del bene.
I venditori che intendono passare attraverso una cessione di quote piuttosto che una vendita diretta del bene devono considerare questo costo notarile o di avvocato fin dall’inizio. Per esplorare le strutture possibili, alcuni proprietari si rivolgono a servizi obo immobiliare su Bien Construire per strutturare l’uscita dall’attivo.
Vendita del bene immobile da parte della società: ruolo del dirigente e voto dei soci
Quando la società vende direttamente la casa (e non le sue quote), il dirigente avvia il processo. Il gestore di una SCI o il presidente di una SAS ha il potere di negoziare e firmare un compromesso di vendita. Ma la vendita di un immobile supera spesso l’oggetto corrente di gestione.
Lo statuto prevede generalmente che un’assemblea generale straordinaria debba autorizzare la cessione. Senza questa autorizzazione, i soci possono impegnare la responsabilità del dirigente, anche se la vendita è stata effettuata e l’atto firmato dal notaio.
Verificare lo statuto prima di qualsiasi messa in vendita è un passaggio non negoziabile. Alcune clausole impongono una maggioranza rafforzata, altre prevedono un diritto di prelazione a favore di alcuni soci. Un notaio rifiuterà di redigere l’atto autentico se non dispone del verbale dell’assemblea che autorizza la vendita.
Verbale dell’assemblea: cosa deve contenere
- L’identificazione precisa del bene venduto (indirizzo, riferimenti catastali, descrizione)
- Il prezzo minimo di vendita autorizzato, o un intervallo di prezzo con delega al dirigente per negoziare entro questo limite
- La designazione della persona abilitata a firmare l’atto autentico davanti al notaio
- Se del caso, l’assegnazione prevista del prodotto della vendita (rimborso di un prestito, distribuzione ai soci, reinvestimento)
Fiscalità della plusvalenza: società a IR o a IS
Il regime fiscale applicabile dipende dal modo di imposizione della società. La distinzione tra SCI a imposta sul reddito e SCI a imposta sulle società produce scostamenti considerevoli sull’importo netto recuperato dai soci.
SCI soggetta all’imposta sul reddito
La cessione di quote di una SCI a IR rientra nel regime delle plusvalenze immobiliari delle persone fisiche (articolo 150 UB del CGI). L’aliquota è del 19% di imposta sul reddito, a cui si aggiungono il 17,2% di prelievi sociali. Le detrazioni per durata di possesso si applicano, identiche a quelle di una vendita diretta.
Un punto spesso sottovalutato: una sovrattassa si applica non appena la plusvalenza supera i 50.000 euro. Questa sovrattassa progressiva può rappresentare un costo significativo al momento della vendita di una casa il cui valore è aumentato notevolmente dalla sua acquisizione da parte della SCI.
SCI soggetta all’imposta sulle società
La plusvalenza viene calcolata in modo diverso. Si basa sul valore netto contabile del bene, dopo deduzione degli ammortamenti praticati. Tuttavia, una SCI a IS ammortizza il bene ogni anno, il che riduce il suo valore contabile e gonfia meccanicamente la plusvalenza imponibile.
I soci che desiderano recuperare il prodotto della vendita devono poi versarsi dei dividendi, soggetti a un secondo livello di imposizione. La doppia imposizione IS poi dividendi riduce sensibilmente il netto percepito rispetto a una SCI a IR su un possesso lungo.
Dissoluzione e liquidazione della società dopo la vendita
Se la casa costituiva l’unico attivo della società, la vendita pone la questione della dissoluzione. Mantenere una società senza attivo né attività genera obblighi dichiarativi (dichiarazione fiscale, assemblea annuale) senza utilità. La dissoluzione passa attraverso una decisione dei soci seguita da una liquidazione.
Il liquidatore realizza gli ultimi attivi, rimborsa i debiti sociali e distribuisce il saldo ai soci. Questo saldo, chiamato boni di liquidazione, è tassato presso i soci persone fisiche come un reddito da capitali mobili. L’importo del boni corrisponde alla differenza tra ciò che il socio riceve e l’importo del suo apporto iniziale.
- Nominare un liquidatore (spesso l’ex gestore) nel verbale di dissoluzione
- Pubblicare un avviso di dissoluzione in un giornale di annunci legali
- Deposito dei conti di liquidazione presso il tribunale di commercio
- Procedere alla cancellazione della società dal registro delle imprese
Il tempo tra la decisione di dissoluzione e la cancellazione effettiva varia a seconda della complessità del passivo. Quando un prestito bancario è ancora in corso, la banca richiede generalmente il rimborso integrale prima di rilasciare il nulla osta all’ipoteca, il che può allungare il calendario di diversi mesi.
I soci di una SCI familiare che detengono una casa tramite la loro società hanno tutto l’interesse a far simulare i due scenari (vendita diretta del bene e poi dissoluzione, o cessione di quote) dal loro notaio o dal loro commercialista. La scelta ottimale dipende dalla durata di possesso, dal regime fiscale della società e dall’esistenza o meno di un prestito residuo. Ogni parametro modifica il risultato netto, talvolta in modo marcato.